2020年，相對于前期無處發力的傳統地產而言，一個曾經的地產小分支行業卻正值風口，那就是物業公司。

在持續調控的地產環境下，這慢慢成為了各大品牌新的業務增長點，物業對于社區各方面的滲透和影響，已經無法被忽視。

一

“每年省3000元，十年后的損失是50萬”。

我阿姨在十幾年前就去南京發展了，當時的樓市還不是很景氣，趁著樓市低迷，她早早的買了房。我問她當年為什么會選擇這個小區。她解釋說，房子地段還不錯，小區綠化也不錯，屬于鬧中取靜的位置。最重要的是，小區物業費很便宜，只要6毛錢每平，相比起隔壁小區，每年可以省3000多元。

當然，在我阿姨的觀念里，房子就是用來住的，所以對整體的環境沒那么看重。便宜的物業管理費，意味著廉價的服務，隨著時間的拉長，整個社區管理的惡果就漸漸顯現出來了。

首先是門衛只有三個人，三班倒，但基本就是形同虛設，任何人都能進，門衛只是坐著玩手機，阿姨開玩笑說，整個小區就像是有著圍墻的開放式社區。前期還算不錯的綠化，由于隨意的踩踏和長時間的忽視，基本也沒有什么草坪了，甚至很多綠化帶開始變成了業主的“私家菜園”。由于保潔人員的缺失，各類垃圾在小區內隨處可見，樓道也基本沒有打掃，樓梯扶手積滿了灰塵。

不管是公共綠化、公共娛樂空間還是社區道路，都因為物業的不作為，變得越來越破舊不堪。當然，這也沒辦法怪物業，畢竟物業費才6毛每平，對于一個不大不小的社區而言，整體的物業費總額自然是很少的，因此整個社區物業力量很薄弱。換句話說，幾毛錢的物業，你也別指望有啥了，基本配備就是門衛處配個保安，充當個門神的角色。

而當年那個物業費2.5元的隔壁小區，因為物業費比較高，所以社區保潔、安保也配備得相對要完善些。每周一次的社區大保潔，每天的公共道路公共綠化的維護也成了社區管理的標配。隨著時間的疊加，物業的作用顯現出來，當初房價差不多的小區，現在已經出現了明顯的分化界限，每平方的差價在5000元左右。

同樣的地段，差不多的社區，僅僅因為物業的不同，幾年后的房價，就慢慢出現了明顯的分化。省了物業費的小錢，損失了房價漲幅帶來的大錢。

二

如果是因為物業管理費太低導致的管理不完善，解決辦法也很簡單，買房子的時候挑一家物業管理費不低，有品牌物業的就可以了。

不得不說，群眾們還是真的太天真了，有一種物業，叫“面子工程物業”。就是表面看起來管理很嚴格，其實暗地里藏著各種“騷操作”。

比如當業主有訪客來訪時，各種登記各種阻攔；當你想要搬個家或是裝修時，各種押金各種填表格；甚至當親友來時登記了身份證報了業主樓棟號和姓名還不讓進，一定要業主親自去接。

當然，你可能會說，這樣的物業很不錯啊，管理嚴格，滴水不漏。但當中介帶人看房時，他們就可以隨意進入，無需進行任何登記。當然，也不是所有的中介都有這樣的待遇，只有那些繳納了相關費用的中介才可以。

甚至，只要好處給到位，并且使用物業指定的施工隊，陽臺地下室都可以隨便改。而這樣的物業內部管理也是很混亂的，小區房價自然會受到影響。

當然，還有一種物業，物業管理費很高，也確實會提供很多服務。一些品牌房企除了硬件服務外，還提供了很多方便業主的增值服務。很多物業甚至開通了APP，提供代收包裹、報修維修、家政服務等。

但這樣的服務，對于很多年齡偏大的客群來說，其實是不實用的，很多人甚至連APP都不會下載，有事情還是會直接打電話到物業中心或直接找上門去。

三

現有的物業模式如果刨除政府的某些補貼，其實是個不賺錢的模式。正如前期龍湖吳亞軍對于當前物業的評價一樣，“我不認為物業公司現有的模式在未來會是一個非常賺錢的模式，當前的物業模式，問題還是很多的”。

越來越多的品牌物業也正在尋找新的盈利點，除了自有的新房市場外，還在二手小區中尋找新的機會，擴大管理面積，但這依然是靠人力成本去換取的，盈利方式依然沒有變。不斷上漲的人力成本其實已經讓很多物業公司在艱難中前行，而為了盈利，人為的不斷降低各種成本，又會成為業主不繳物業費的導火索。

但不管怎樣，對于我們普通買房人，我們所能給到的建議，依然是需要重視物業對于后期房價的影響，這樣的影響，已經不是一成兩成了，隨著房齡的老化，可能會越來越大。

（真叫盧俊，地產自媒體運營者）