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    “買房時為了省3000,沒想到十年后虧了50萬”◎真叫盧俊

    2020年,相對于前期無處發力的傳統地產而言,一個曾經的地產小分支行業卻正值風口,那就是物業公司。

    在持續調控的地產環境下,這慢慢成為了各大品牌新的業務增長點,物業對于社區各方面的滲透和影響,已經無法被忽視。


    “每年省3000元,十年后的損失是50萬”。

    我阿姨在十幾年前就去南京發展了,當時的樓市還不是很景氣,趁著樓市低迷,她早早的買了房。我問她當年為什么會選擇這個小區。她解釋說,房子地段還不錯,小區綠化也不錯,屬于鬧中取靜的位置。最重要的是,小區物業費很便宜,只要6毛錢每平,相比起隔壁小區,每年可以省3000多元。

    當然,在我阿姨的觀念里,房子就是用來住的,所以對整體的環境沒那么看重。便宜的物業管理費,意味著廉價的服務,隨著時間的拉長,整個社區管理的惡果就漸漸顯現出來了。

    首先是門衛只有三個人,三班倒,但基本就是形同虛設,任何人都能進,門衛只是坐著玩手機,阿姨開玩笑說,整個小區就像是有著圍墻的開放式社區。前期還算不錯的綠化,由于隨意的踩踏和長時間的忽視,基本也沒有什么草坪了,甚至很多綠化帶開始變成了業主的“私家菜園”。由于保潔人員的缺失,各類垃圾在小區內隨處可見,樓道也基本沒有打掃,樓梯扶手積滿了灰塵。

    不管是公共綠化、公共娛樂空間還是社區道路,都因為物業的不作為,變得越來越破舊不堪。當然,這也沒辦法怪物業,畢竟物業費才6毛每平,對于一個不大不小的社區而言,整體的物業費總額自然是很少的,因此整個社區物業力量很薄弱。換句話說,幾毛錢的物業,你也別指望有啥了,基本配備就是門衛處配個保安,充當個門神的角色。

    而當年那個物業費2.5元的隔壁小區,因為物業費比較高,所以社區保潔、安保也配備得相對要完善些。每周一次的社區大保潔,每天的公共道路公共綠化的維護也成了社區管理的標配。隨著時間的疊加,物業的作用顯現出來,當初房價差不多的小區,現在已經出現了明顯的分化界限,每平方的差價在5000元左右。

    同樣的地段,差不多的社區,僅僅因為物業的不同,幾年后的房價,就慢慢出現了明顯的分化。省了物業費的小錢,損失了房價漲幅帶來的大錢。


    如果是因為物業管理費太低導致的管理不完善,解決辦法也很簡單,買房子的時候挑一家物業管理費不低,有品牌物業的就可以了。

    不得不說,群眾們還是真的太天真了,有一種物業,叫“面子工程物業”。就是表面看起來管理很嚴格,其實暗地里藏著各種“騷操作”。

    比如當業主有訪客來訪時,各種登記各種阻攔;當你想要搬個家或是裝修時,各種押金各種填表格;甚至當親友來時登記了身份證報了業主樓棟號和姓名還不讓進,一定要業主親自去接。

    當然,你可能會說,這樣的物業很不錯啊,管理嚴格,滴水不漏。但當中介帶人看房時,他們就可以隨意進入,無需進行任何登記。當然,也不是所有的中介都有這樣的待遇,只有那些繳納了相關費用的中介才可以。

    甚至,只要好處給到位,并且使用物業指定的施工隊,陽臺地下室都可以隨便改。而這樣的物業內部管理也是很混亂的,小區房價自然會受到影響。

    當然,還有一種物業,物業管理費很高,也確實會提供很多服務。一些品牌房企除了硬件服務外,還提供了很多方便業主的增值服務。很多物業甚至開通了APP,提供代收包裹、報修維修、家政服務等。

    但這樣的服務,對于很多年齡偏大的客群來說,其實是不實用的,很多人甚至連APP都不會下載,有事情還是會直接打電話到物業中心或直接找上門去。


    現有的物業模式如果刨除政府的某些補貼,其實是個不賺錢的模式。正如前期龍湖吳亞軍對于當前物業的評價一樣,“我不認為物業公司現有的模式在未來會是一個非常賺錢的模式,當前的物業模式,問題還是很多的”。

    越來越多的品牌物業也正在尋找新的盈利點,除了自有的新房市場外,還在二手小區中尋找新的機會,擴大管理面積,但這依然是靠人力成本去換取的,盈利方式依然沒有變。不斷上漲的人力成本其實已經讓很多物業公司在艱難中前行,而為了盈利,人為的不斷降低各種成本,又會成為業主不繳物業費的導火索。

    但不管怎樣,對于我們普通買房人,我們所能給到的建議,依然是需要重視物業對于后期房價的影響,這樣的影響,已經不是一成兩成了,隨著房齡的老化,可能會越來越大。

    (真叫盧俊,地產自媒體運營者)

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