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    隆生拿了城市的邊角料?◎高霖

    愈演愈熱的惠城東部,正在因為金山新城、惠州灣產業新城這兩個城市規劃,而大搖大擺地走向樓市C位。

    據不完全統計,目前至少已有華潤、中海、萬科、隆生、佳兆業等十數家房企在金山新城屯兵牧馬,大有規劃一出,群雄蜂起之勢。

    作為惠州本地房企龍頭的隆生,自然不會放過這個機會,且目前來看,他們也已在隆生西江花園初步嘗到了甜頭。于是乎,今年8月,隆生再投出重磅炸彈:斥資24億拿下馬安鹿江瀝LJL-45-08和LJL-46-27-01兩大地塊。消息一出,業界紛紛表示:大手筆!

    畢竟,隆生是一家已在惠州市場深耕30余年的成熟房企,好大喜功從來都不是它的風格。在做出這個決策之前,相信整個團隊已經有了十分理性的評估。

    但在筆者看來,這次的拿地還是有一些隱隱約約的蹊蹺、古怪。這種感覺,只是隱隱約約,忽暗忽明,難以言說。如果一定要找出一個詞,筆者暫時想到一個:冒進。

    理由大致有二:

    其一:值不值得?

    金山新城作為惠城區樓市C位,已經沒有什么可懷疑的了。但是,金山新城畢竟很大,并不是所有區域都會成為樓市熱點。尤其在拿地方面,更需要細細斟酌,寸土必“比”。在這兒,筆者想通過華潤地塊和隆生地塊的比較,來看看值不值得。

    筆者發現,華潤和隆生的這兩次拿地,還真是有可比性。首先從數據上看很相似:兩組地塊占地面積都在11萬平方米左右,總價也都在20多億。更何況,華潤的金山新城地王和隆生西江花園就在兩隔壁,兩者的各種競爭和較勁那是早晚的事。

    區域方面,就目前來看,業界普遍認為,金山新城雖熱,但也就是惠州大道東南部、緊鄰西枝江的那一片區域更受關注,在這個區域內,隆生西江花園、中海項目和金融街項目已經率先進駐,如火如荼,后面更有萬科、中交、旭輝等跟進,于是,才有了眾星圍獵鹿江瀝地塊,最終以華潤斥資27.19億奪標的重磅事件。

    可是,隆生的24億元鹿江地塊,卻并不處于這熱門區域內,因為它并不是一線臨西枝江,而在靠近馬安內部的惠州大道西北部,暫時看,是相對“冷門”的地塊。

    據公開數據,華潤的金山新城地王占地11.8萬平方米,樓面價達到7735元/㎡,專家初步估算,可能單價要賣到18000元/㎡以上才有可觀利潤。

    不過業界普遍認為,該地塊土地平整,更有一線臨江的絕版資源,以華潤的市場號召力,再加上已有隆生西江花園、中海閱江府等樓盤打下了良好的市場基礎,想賣到這個高價似乎并不難。

    可是,業界對惠州大道西北的隆生鹿江花園地塊,卻并不那么樂觀和高看,以至于還有部分人稱之為“雞肋”或者“邊角料”。此外,從該地塊周邊中海陽光玫瑰園和美麗洲等樓盤的銷售情況看,價格也多在10000-13000元/㎡區間段內,而且這一價格已持續數年,上漲的支撐力并不大。

    筆者并不知道隆生拿到該地塊的實際成本是多少,但基本可以判定的是,該區域要大火還比較難,在當前乃至一年之內的市場下,單價要賣到15000元/㎡以上,怕是很不容易。這樣看的話,利潤是否可觀?以這樣的總價拿地,在惠州就沒有更好的選擇了嗎?博羅、江北等地,就沒有更香的地塊?

    其二:冒不冒險?

    目前,業界基本認可的一個觀點是,隆生是惠州的本地房企龍頭。

    但筆者想說一句劉小波不一定喜歡聽的話,隆生是龍頭,并不一定意味著劉小波就絕對是惠州最有錢的房企老板。畢竟,有些老板還是比較喜歡低調的,他不開發樓盤,不代表他沒錢。當然,筆者也沒有說劉小波高調的意思,只是說,隆生目前的開發規模,的確挺大,動靜也很熱鬧。

    抱歉,話有點繞,先繞回來。

    隆生雖然是惠州的本地房企龍頭,但畢竟是一家民營企業,也沒有登陸A股,融資渠道還是相對有限的。正常情況下,企業的資金來源,主要還是從不斷循環流動的商品房銷售收入,以及從銀行貸款等融資獲得。

    可筆者注意到,在最近幾年,隆生在拿地方面的投入,堪稱豪氣、闊綽,有好多單,都是動輒10億、20億的級別,相比于中海、華潤等上市公司,可是一點都不遜色,這也太給惠州人民長臉了。

    當然,這個我們可以理解,通過在隆生東湖9區、金山湖中心、仲愷花園等項目的巨大成功,隆生這幾年應該賺了些錢。以至于很多人說,買隆生的房子,就是有品質的保障,這說明,隆生的群眾基礎和市場基礎,還是非常好的。

    所以說,隆生差錢,那應該是不存在的。

    可是,筆者就想“杞人憂天”地多說幾句可能不中聽的話:長期這么豪綽地跟上市房企掰腕子,隆生能不能一直堅挺?資金鏈會不會緊張?萬一遇上政策收緊、樓市冷凍、銷售不暢等“極端天氣”,會不會頂不住而重蹈某惠州房企的覆轍?

    畢竟,那些上市房企,有豐富的融資渠道,背后還有很多的神秘政治力量或民間財團支持,抗風險能力是足夠強大的,所以它們可以在全國到處攻城略地,虧它幾個項目完全不是問題。可這些資源,隆生是不是也有呢(當然也很大可能有)?好鋼要用在刀刃上,前幾次應該是成功了,可這次再度一擲千金拿一個“不被完全看好”的地,是有了足夠的市場信心,還是出于“面子”而拿得有些勉強?

    這些,留給劉小波和隆生財務老總來回答吧。當然,還有市場的檢驗。

    私下說,作為長期支持隆生的人,我當然更希望隆生的這次戰略布局,可以成就一個馬安的住宅傳奇。

    (高霖,《隆生》特約撰稿人,現居惠州)

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